Как получить имущественные вычеты при приобретении жилья в ипотеку?
Виды налоговых вычетов по НДФЛ и условия их предоставления описаны в главе 23 НК РФ, но рассчитывать на их получение могут не все без исключения граждане, а лишь определенные категории лиц.
За разъяснениями мы обратились к доценту кафедры экономики и финансов Ирине Куликовой.
Рассмотрим вопросы получения вычетов по НДФЛ для физических лиц при покупке недвижимости, в том числе и в ипотеку. Все нюансы получения имущественного налогового вычета регламентированы ст. 220 НК РФ.
В каких случаях предоставляется имущественный налоговый вычет?
Пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ предусматривают предоставление имущественных вычетов в сумме фактически произведенных расходов в следующих случаях:
- на строительство или приобретение жилых домов, квартир, комнат или доли в них;
- на приобретение земельных участков или доли в них для индивидуального жилищного строительства;
- на приобретение земельных участков или доли в них, на которых уже расположены приобретаемые жилые дома или доли в них.
- на погашение процентов по целевым займам (кредитам), а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования при приобретении вышеперечисленной недвижимости.
Какие вычеты можно получить при приобретении квартиры или дома с использованием ипотечных средств?
В соответствии с налоговым законодательством РФ можно получить два налоговых вычета: основной вычет или вычет с расходов на приобретение (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) и вычет по ипотечным процентам (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Максимальный размер вычета с расходов на приобретение жилья составляет 2 000 000 рублей. Вернуть можно 13% от этой суммы или 260 000 рублей.
Вычет по уплаченным кредитным процентам предусматривает возврат 13% от фактически уплаченных процентов по ипотеке, но максимальный размер вычета не может превышать 3 000 000 рублей, то есть вернуть можно от этой суммы 390 000 рублей.
Пример: Если квартира стоит 1,5 млн рублей, то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн рублей – можно вернуть 13% от этой суммы, то есть 195 000 рублей уплаченного НДФЛ. При стоимости квартиры в 2 млн рублей можно вернуть 260 000 рублей налога. Что касается процентов по ипотеке, то возврат по ним будет учитываться отдельно, НДФЛ вернут с той суммы процентов, которая уже перечислена банку.
Когда могут отказать в возврате налогового вычета?
Имущественный налоговый вычет не предоставят, если:
- ранее было использовано право на налоговый вычет либо его часть (получена частичная компенсация за жильё, приобретённое до 01.01.2014 года);
- приобретена квартира по государственной программе социальной поддержки без использования собственных средств;
- приобретено жильё на материнский капитал. В этом случае налоговый вычет можно вернуть только с собственных средств, без учёта суммы материнского капитала;
- жильё оплатил работодатель;
- приобретено жильё у взаимозависимых лиц. Таковыми обычно признаются близкие родственники — супруги, родители, дети, брат, сестра, опекуны и подопечные;
- физическое лицо не является налоговым резидентом России (проживает в стране менее 183 дней в году);
- недвижимость была приобретена не в России;
- приобретен объект недвижимости, на который не предоставляется налоговый вычет (например, жилое помещение, а не жилой дом, или апартаменты, а не квартира);
- по доходам, облагаемым по ставке отличной от 13%.
Существуют ли особенности получения налогового вычета при приобретении жилья супругами?
Если квартира приобреталась в браке, и нет брачного договора, по умолчанию она является совместно нажитым имуществом. При покупке квартиры оба супруга имеют право на имущественный вычет по одной и той же квартире, но в пределах фактических расходов на покупку жилья и с учетом своего личного лимита. У каждого супруга он составляет 2 000 000 рублей (260 000 рублей к возврату). Супруги должны между собой распределить этот вычет. При этом не имеет значения, кто на самом деле числится собственником квартиры, и на кого оформлены платежные документы.
Распределять вычет супруги могут на свое усмотрение: как удобнее, выгоднее и целесообразнее с учетом обстоятельств конкретной семьи.
Пример: Если квартира стоит 3 млн рублей, то каждый супруг может получить по 1,5 млн рублей вычета (к возврату на каждого супруга по 195 000 рублей). Или другой вариант, супруг вернет налог с 2 млн рублей, а супруга с 1 млн рублей с переносом остатка на другой объект недвижимости.
Когда возникает право на вычет с расходов на приобретение жилья?
Право на вычет возникает после получения Акта приема-передачи квартиры (при покупке по договору долевого участия) или даты оформления права собственности согласно выписке ЕГРН (при покупке по договору купли-продажи). Подавать документы в налоговый орган на получение вычета можно по окончании года, в котором возникло такое право. В вычет можно включать как свои, так и заемные средства, так как кредитные средства с юридической точки зрения также являются расходами налогоплательщика.
Пример: В 2019 году Иванов И.И. взял в банке ипотечный кредит в размере 2 300 000 рублей и купил квартиру стоимостью 2 800 000 рублей. Свидетельство о регистрации права собственности было оформлено в 2019 году. В 2020 году Иванов И.И. подал налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию за 2019 год и заявил основной налоговый вычет с расходов в максимальном размере 2 000 000 руб., то есть к возврату 260 000 руб.
За какое время можно получить вычет?
Получить вычет можно только за календарный год, в котором возникло право на него, и за последующие годы. Вернуть налог за годы, предшествующие году возникновения права на вычет – нельзя.
Единственным исключением из этого правила является перенос вычета пенсионером. Пенсионеры имеют право перенести вычет на три года, предшествующих году возникновения права на него.
Если вы купили квартиру в прошлом, но не оформили вычет сразу, то можно сделать это сейчас (никаких ограничений по срокам получения вычета нет). Заявить вычет можно и через 10 лет, и через 20 лет после покупки жилья. Единственное, вернуть НДФЛ можно не более чем за три последних года. Например, если квартира приобретена в 2016 году, а оформить вычет необходимо в 2019 году, то вы сможете вернуть себе налог за 2018, 2017 и 2016 годы.
Как получить налоговый вычет?
Существует два способа получения налогового вычета: через своего работодателя или напрямую через налоговую. В первом случае документы выгодно подать сразу, не дожидаясь окончания года. Для этого необходимо посетить налоговую инспекцию и написать заявление на выдачу уведомления о налоговом вычете для работодателя и потом забрать оригинал уведомления. При получении вычета у работодателя не нужно заполнять декларацию по форме 3-НДФЛ, но следует собрать требуемые документы и подать их в отделение налоговой по месту регистрации или онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Работодатель не будет удерживать НДФЛ 13% с заработной платы, пока не будет полностью исчерпана сумма вычета.
При обращении в налоговую инспекцию необходимо подождать до окончания года, в котором было приобретено жилье, и после этого подать заявление и необходимые документы для получения вычета. Такой способ подойдет, если необходимо получить большую сумму вычета единовременно. Требуемые документы можно предоставить в отделение налоговой инспекции по месту регистрации или онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Когда возникает право на получение вычета по ипотечным процентам?
Право вычета по ипотечным процентам возникает только в момент возникновения права на получение основного вычета. Если ипотека оформлена ранее года, в котором была получена выписка из ЕГРН или Акт-приема-передачи, то в состав вычета все равно можно включить все уплаченные проценты с первых платежей по ипотеке.
Пример: В 2016 году Петров В.П. оформил ипотеку и заключил договор долевого участия на строительство квартиры, а в 2018 г. он получил Акт приема-передачи квартиры. Таким образом, несмотря на то, что ипотека выплачивалась с 2016 года, обратиться в налоговые органы за вычетом налогоплательщик может только в 2019 году, но получить вычет он сможет по всем фактически уплаченным с 2016 года процентам.
Как определить сумму ипотечных процентов к возврату, если уже осуществлялась фактическая уплата банку указанных процентов за период действия ипотеки?
Заявить к вычету можно только фактически уплаченные ипотечные проценты за прошлые календарные годы.
Пример: Сидоров К.И. в 2018 году взял в банке ипотечный кредит 11 000 000 рублей и купил квартиру стоимостью 15 000 000 рублей. За 2018-2019 годы Сидоров К.И. уплатил 3 500 000 рублей ипотечных процентов. В 2020 году Сидоров К.И. подал в налоговые органы налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2019 год и заявил основной имущественный налоговый вычет в размере 2 000 000 рублей (к возврату 260 000 рублей) и вычет по кредитным процентам в размере 3 000 000 рублей (к возврату 390 000 рублей).
Ко всем ли договорам по ипотеке применяется ограничение в части получения вычета по ипотечным процентам?
Здесь необходимо отметить, что если речь идет о договорах, заключенных до 1 января 2014 года, то применяются старые нормы НК РФ и размер вычета по кредитным процентам не ограничен.
Какие документы необходимы для оформления вычета по ипотечным процентам?
Для получения вычета по ипотечным процентам в дополнение к основным документам по сделке нужно представить в налоговые органы копию кредитного договора и справку об уплаченных процентах. Справку необходимо взять в банке, в котором оформлялась ипотека. Также в налоговом органе могут запросить платежные документы по оплате ипотечных процентов (платежные поручения, выписку из банка, квитанции и т.п.).
Обязательно ли заявлять вычет по кредитным процентам сразу?
Если не исчерпан основной вычет, то можно сразу не заявлять вычет по ипотечным процентам, чтобы не подавать в налоговый орган дополнительные документы. Когда основной вычет будет исчерпан, тогда можно будет заявить на возврат вычет по ипотечным процентам. К тому же возврат вычета производится в рамках ежегодно уплачиваемой суммы НДФЛ работодателем за налогоплательщика в бюджет.
Пример: В 2018 году Харченко В.В. приобрел квартиру в ипотеку за 4 млн руб. Доходы гражданина составляют 900 000 рублей в год (сумма удержанного налога за год составляет 117 000 рублей). В данном случае в 2019 году налогоплательщику целесообразно заявить основной вычет и не имеет смысла заявлять проценты по ипотеке, так как вернут в 2019 году только вычеты в пределах суммы уплаченного НДФЛ с доходов за год. В 2020 году Харченко В.В. продолжит получать основной вычет, а в 2021 году основной вычет будет исчерпан и можно будет добавить в декларацию данные об уплаченных процентах с начала выплат по ипотеке, то есть с 2018 года.
Обязательно ли подавать документы на вычет по ипотечным процентам?
На практике часто складывается ситуация, когда основной вычет уже исчерпан, а сумма выплаченных процентов по ипотеке небольшая, то можно не подавать документы в налоговый орган каждый календарный год, а подавать раз в несколько лет, включив в декларацию все уплаченные за эти годы проценты.
Пример: Семенов М.К. в 2017 году купил квартиру в ипотеку. Согласно условиям ипотеки, он ежегодно выплачивает ипотечных процентов на сумму 150 000 рублей. Доходы Семенова М.К. в год превышают 2,5 млн рублей. В 2018 году Семенов М.К. подал документы в налоговый орган и получил основной вычет и вычет по процентам, уплаченным в 2017 году. В 2019 году налогоплательщик может не подавать документы, а подождать несколько лет 2019 год, 2020 год и потом заявить вычет по процентам.
Какие документы необходимо подготовить для получения вычета с расходов на приобретение жилья и с процентов по ипотеке?
Документы для получения имущественных вычетов по НДФЛ:
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ со всех мест работы за нужный период;
- декларация по форме 3-НДФЛ;
- копия договора купли-продажи недвижимости со всеми приложениями;
- копия выписки из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности;
- копия акта приема-передачи жилья, подписанная обеими сторонами, если недвижимость покупалась на этапе строительства;
- документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры;
- паспорт и свидетельство о заключении брака, если квартира приобретена в браке;
- заявление от супругов о распределении вычета (при наличии);
- доверенность на оплату стоимости недвижимости, если оплачивало третье лицо по поручению.
При получении вычета по процентам по ипотеке потребуются:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения ипотеки и уплаты процентов;
- справка из банка о сумме уплаченных процентов по ипотеке.
Установлены ли сроки подачи декларации 3-НДФЛ и документов? Каков порядок получения налогового вычета?
Срок 30 апреля для получения имущественного вычета не действует, его необходимо соблюдать только при декларировании доходов физическими лицами. За каждый год подается отдельная декларация. Если вычет по квартире заявляют оба супруга, то каждый подает декларацию за себя. Кроме декларации также необходимо приложить заявление на возврат с реквизитами, куда необходимо будет перечислить возврат по налогу.
Декларацию налоговый орган проверяет до 3-х месяцев. Еще месяц отводится для перечисления НДФЛ на счет налогоплательщика. Таким образом, с момента подачи декларации до возврата денег может пройти около 4-х месяцев. Если речь идет о получении вычета у работодателя, то заявление о праве на вычет проверяют примерно месяц. В течение 30 дней налоговая инспекция выдает уведомление о праве на вычет и его необходимо предоставить работодателю. Если есть такое уведомление, то бухгалтерия перестает удерживать НДФЛ из заработной платы налогоплательщика до тех пор, пока доходы нарастающим итогом с начала года не превысят сумму вычета, указанную в уведомлении.
Если за год использовать весь вычет не получилось, то остаток переносится на следующий год. Такой же порядок действует и в отношении возврата НДФЛ в налоговом органе.
