Повышаем финансовую грамотность: фиксированные и плавающие процентные ставки по кредитам
В настоящее время активно обсуждается идея выдачи потребительских кредитов с плавающей процентной ставкой. Кабинет министров совместно с Банком России готовит поправки, регулирующие данный вопрос. 3 марта 2021 года Банк России опубликовал доклад для общественных консультаций «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании», где указал целый ряд рисков для заемщиков в случае применения плавающих процентных ставок. Давайте попытаемся обозначить основные вопросы, на которые должен обращать внимание заемщик в случае подписания ипотечного договора с использованием плавающей процентной ставки.
Какие виды процентных ставок могут быть использованы при выдаче ипотечных кредитов?
Существуют различные виды процентных ставок. В зависимости от базы начисления процентов выделяют простые и сложные ставки. При использовании простой ставки база наращения процентов не меняется (проценты начисляются на основную сумму долга), при использовании сложной ставки проценты начисляются не только на сумму долга, но и на ранее начисленные проценты. При выдаче долгосрочных кредитов используют сложные ставки, так как в этом случае сумма долга увеличивается на большую сумму, что выгодно кредитору.
Согласно следующей классификации, различают фиксированные и плавающие ставки. В первом случае, ставка по кредитному договору фиксируется на весь срок договора. Во втором случае, ставка по договору может быть пересмотрена в зависимости от изменения базовой величины (темпа инфляции, среднерыночной ставки, ключевой ставки, ставки межбанковского рынка…). При использовании плавающей ставки ни кредитор, ни заемщик не знают окончательной стоимости кредитной операции. В кредитовании физических лиц плавающие ставки в России на данный момент практически не используются, хотя законодательством они не запрещены.
Какие риски несет заемщик при использовании переменной ставки?
В случае снижения базовой величины снижается и ставка по кредитному договору. У заемщика нет необходимости рефинансировать кредит на более выгодных условиях, предлагаемых на рынке.
При росте базовой величины ставка по договору увеличивается. И у заемщика, как правило, два варианта: не подписывать дополнительное соглашение и погасить остаток долга не прежних условиях или согласиться с условиями кредитора.
В первом случае это сделать практически невозможно. Ипотечные кредиты - долгосрочные кредиты на большую сумму. И как всем хорошо известно, первые годы основную долю ипотечного платежа составляют начисленные проценты, и тело кредита сокращается очень медленно. У заемщика нет необходимой суммы, иначе он бы погасил кредит досрочно.
При согласии с новыми условиями кредитора увеличивается общая сумма переплаты. Возможны два варианта: либо увеличивается срок погашения при прежнем размере платежа, либо срок погашения остается прежним, но увеличивается размер платежа. Долгосрочные кредиты со сроком погашения свыше 10 лет очень чувствительны к изменению ставки. Так, например, при изменении процентной ставки по 15-летнему кредиту с 7 до 9% ежемесячный платеж возрастет на 13%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 34%; при росте ставки до 10% ежемесячный платеж возрастет на 20%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 51%. Если месячный платеж фиксированный, а срок меняется, то при повышении процентной ставки с 7 до 9% срок погашения увеличится с 15 до 20 лет, а при повышении до 10 % достигнет 26 лет.
Почему данный вопрос актуален для кредитного рынка в настоящее время?
Причин несколько. Остановимся на двух. В настоящее время ключевая ставка составляет 4,25%. 12 февраля 2021 года Центральный банк принял решение сохранить ее на этом уровне. Снижения ставки не планируется. Вторая причина – большой объем выданных ипотечных кредитов, в том числе и по льготной процентной ставке около 7% годовых. Ставки по ипотеке достигли исторического минимума в России.
Давайте вспомним ипотечный кризис 2007-2008 года в США. В первой половине 2000-х годов происходило бурное развитие рынки ипотечного кредитования, что вызывало непрерывный рост цен на жилую недвижимость. Уровень ключевой ставки снизился с 6,5% в 2000 г. до 1% в 2003 году. Доля кредитов с плавающей процентной ставкой достигала 62%. К 2007 году ставка повышается до 5,25%, и уровень просроченной задолженности резко увеличивается. Произошло схлопывание ипотечного «пузыря», вырос объем продаж заложенной недвижимости и началось падение цен на жилье. Произошедшее на рынке ипотечного кредитования было связано с изначально слабым финансовым положением заемщиков. Рост ставки по ипотеке (так как она была плавающей) и рост платежей привели к росту количества неплатежеспособных заемщиков.
Согласно докладу ЦБ можно выделить целый ряд факторов, влияющих на величину процентного и кредитного риска банковского портфеля. В зависимости от состояния экономики возможны изменения ключевой ставки и рост ставок на кредитном рынке. Существенное повышение ключевой ставки и наличие пункта об использовании плавающей ставки в кредитном договоре в условиях возросших инфляционных рисков может негативно сказываться на финансовом положении заемщиков и, соответственно, самих банков.
Используют ли иностранные банки плавающие ставки по ипотечным кредитам?
По данным Европейского центрального банка в зоне евро доля кредитов с плавающей ставкой по состоянию на конец августа 2020 г. составила 57% от всего объема кредитов компаниям и населению, в то время как доля плавающих ставок в ипотеке – всего 15,7%. Банки используют смешанные схемы, ставка фиксируется на период от 5 до 10 лет, а затем пересматривается. При выдаче кредитов происходит стресс-тестирование платежеспособности заемщика. То есть анализ проводится не только с использованием текущих условий кредитования, в расчет закладывается увеличенная процентная ставка, по которой следует проводить проверку способности заемщика обслуживать свой долг.
Как правило, плавающие процентные ставки преобладают в кредитовании юридических лиц. Суммы процентных платежей уменьшают налогооблагаемую прибыль и позволяют экономить на налоге на прибыль. А в случае высокой экономической рентабельности растет и доход на каждый собственный рубль.
Обратная ситуация складывается для физических лиц. В случае роста процентной ставки и сокращения реальной заработной платы резко снижается платежеспособность заемщика. Очень показателен пример валютной ипотеки в России в 2014-2015 годах. Заемщики делали выбор в пользу данного продукта, ориентируясь только на величину процентной ставки, которая была значительно ниже ставки по рублевым кредитам. Платежеспособность оценивалась по текущему валютному курсу. При резком росте валютного курса многие заемщики стали неплатежеспособными.
Несколько советов потенциальному заемщику
- Внимательно изучите условия договора.
- По возможности, избегайте плавающих ставок. В случае снижения ставок на кредитном рынке существует возможность рефинансирования своего кредита на более выгодных условиях. В случае роста среднерыночной ставки - Вы защищены договором, в котором ставка фиксирована.
- Если в договоре указана плавающая ставка: проведите стресс-тестирование для своего бюджета. Пересчитайте платежи по более высокой ставке. Оцените свою платежеспособность в новых условиях. По возможности, оговорите с кредитором и зафиксируйте в договоре частоту пересмотра ставки и интервал однократного изменения ставки.
- Не переоценивайте свои финансовые возможности.
