Решение проблемы обманутых дольщиков в России потребует дополнительного финансирования
Дополнительное финансирование в размере 300 млрд рублей потребуется для решения проблемы обманутых дольщиков и это с учетом уже вложенных средств и возможного увеличения проблемных объектов в пределах 10% от уже имеющихся. Ранее Президент России поручил правительству рассмотреть возможность выделения дополнительных средств для более активного разрешения вопроса обманутых дольщиков.
По состоянию на лето 2020 года в 76 регионах России было более 3 тыс. проблемных домов. Наиболее серьезная ситуация складывается в Москве, Подмосковье, Ленинградской и Нижегородской областях, а также в Краснодарском крае.
По мнению генерального директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, Константина Тимофеева количество обманутых дольщиков может возрасти еще на 10-15 тыс. человек до конца перехода строительной отрасли на счета эскроу. В настоящее время порядка 50-52% объектов недвижимости продаются по новым правилам с сохранением средств граждан на банковских счетах эскроу.
С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на банковских счетах эксроу, при этом строительство осуществляется за счет банковских кредитов. Распоряжаться денежными средствами дольщиков застройщики могут только после ввода в эксплуатацию объекта строительства.
В 2020 году алтайские девелоперы запустили 28 объектов долевого строительства, из которых 26 – многоквартирные дома, возводимые в рамках проектного финансирования и счетов эскроу. В общей сложность это 6,5 тыс. квартир, площадью 335,8 тыс. кв. м., проектная стоимость которых составила 13,5 млрд рублей.
Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства разработал предложение о снижении ставок обманутым дольщикам по ранее оформленным ипотечным кредитам. Ставки при этом должны быть снижены как минимум на период, пока обманутые дольщики не получат компенсацию или их дома не будут введены в эксплуатацию.
Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован в форме публично-правовой компании в октябре 2017 года. Застройщики обязаны перечислять в него взносы в размере 1,2% от договоров долевого участия по всем новым объектам. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров. В случае необходимости средства фонда могут быть направлены на достройку проблемных объектов.
По данным Фонда права более 46 тыс. обманутых дольщиков были восстановлены в правах в 2020 году. Это граждане, которые приобрели жилье в 456 проблемных объектах общей площадью 3,4 млн кв. метров. За год в 4,5 раза увеличилось количество домов, в отношении которых принято решение о завершении строительства: с 82 до 367. С 8 тыс. до 33,5 тыс. выросло число дольщиков, которые в итоге получат свое жилье, а по 89 домам общей площадью 1,2 млн кв. метров было выплачено возмещение, его получили более 12,5 тыс. человек. Кроме того, Фондом было завершено строительство 17 объектов и это на три дома больше, чем годом ранее. По состоянию на 18 января нынешнего года в едином реестре проблемных объектов числилось 2828 домов, около половины из них (1466 объектов) находятся в работе непосредственно Фонда. Специалистами Фонда выявлено еще 1385 объектов с риском появления обманутых дольщиков, это 15,5% от общего количества строящегося жилья.
Проблема обманутых дольщиков коснулась многих регионов России, но ее масштабы меняются в зависимости от конкретного субъекта. Меньше 200 обманутых дольщиков зарегистрировано Югре, Орловской и Кировской областях. Проблема обманутых дольщиков также остро стоит в Пермском крае, где в реестр включено более 1,6 тыс. человек, в Ленинградской области – около 2 тыс. человек, в Саратовской области – более 2 тыс. человек, в Самарской области – около 1,8 тыс. человек, в Липецкой области – более 2,5 тыс. человек.
Власти регионов уже не первый год пытаются решить проблему с достройкой домов. Сложность в решении проблемы связана с тем, что механизм достройки домов и поддержки дольщиков регионы определяют самостоятельно. Самая распространенная схема – это предоставление застройщикам в аренду земельных участков без торгов по льготной цене. При этом застройщики должны выполнять работу по завершению строительства проблемных домов. В частности, такой механизм действует в Пензенской, Саратовской, Нижегородской, Ивановской областях, Алтайском крае и других регионах.
В ряде регионов действует механизм завершения проблемных домов через создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), например Пермский край. Процедура заключается в том, что недостроенный объект передается в ЖСК, финансирование строительства осуществляется за счет беспроцентного займа, который получает кооператив. Часть работ оказываются ЖСК бесплатно – проектирование, обследование объекта, проведение госэкспертизы и другие. После завершения строительства граждане вправе получить субсидию, чтобы оплатить целевой взнос в ЖСК.
В Приморском крае для решения проблемы в 2019 году был создан фонд поддержки обманутых дольщиков. Фонд принимает решение о финансировании достройки домов, новые подрядчики будут определяться через конкурсную процедуру. Источником финансирования при этом будут служить субсидии из краевого бюджета, банковские кредиты, выданные под госгарантию, а также частные средства. В ряде регионов оказывают материальную помощь обманутым дольщикам.
В сентябре 2020 года Верховный суд России утвердил право обманутых дольщиков в случае отказа от договора из-за задержки сдачи объекта получить компенсацию в размере разницы в цене с аналогичным объектом. Спустя месяц правительство разрешило участникам долевого строительства, которые получили компенсацию вместо готового жилья повторно использовать маткапитал.
Следует отметить, что руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав участников долевого строительства, депутат Госдумы Александр Якубовский выступил с инициативой о включении в нацпроект «Жилье и городская среда» показателя восстановления прав обманутых дольщиков в России. Отмечается, что включение показателей восстановления прав пострадавших граждан – участников долевого строительства в нацпроект «Жилье» даст ряд преимуществ. Прежде всего, это «четкие показатели по реализации мероприятий» как для фонда, так и для субъекта. Однако для каждого региона следует установить свои показатели для контроля исполнения мероприятий на его территории. Помимо этого, может появиться возможность планирования и систематизирования бюджетного финансирования под конкретные цели (показатели) на длительный период. Также реализацию мероприятий, указанных в нацпроекте, контролируют все органы исполнительной власти и правительства.
Ирина Куликова,
к.э.н., доцент кафедры экономики и финансов
