В России изменился порядок выбора управляющей компании
Качество услуг, которые оказывают управляющие компании, далеко не всегда устраивает потребителей. И зачастую в этом виноваты слабые механизмы контроля со стороны собственников жилых помещений и отсутствие обратной связи от поставщика услуг. Требования потребителей растут, и в связи с этим назрела необходимость совершенствования правовых норм, регулирующих сферу жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.
С 1 сентября года изменился порядок выбора управляющих компаний в многоквартирных домах. Ситуацию комментирует Людмила Жгун, доцент кафедры частного права Алтайского филиала РАНХиГС.
Сейчас происходит постепенное совершенствование законодательства и правоприменительной практики. На этот раз всё началось с жалобы Т.С. Малковой в Конституционный суд Российской Федерации по поводу неопределённости норм Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), позволяющей взыскать управляющей компанией расходы по обслуживанию общего имущества в отсутствие заключённого с конкретным собственником договора.
Разобравшись в ситуации, Конституционный суд в Постановлении № 55 от 28.12.2021 года установил частично не соответствующими Конституции России части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и части 1 статьи 158 ЖК РФ в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, так как они не гарантируют справедливый баланс прав, обязанностей и законных интересов собственников.
С 1 сентября повысился минимальный кворум, необходимый для выбора УК решением общего собрания собственников в МКД: такое решение может быть принято исключительно в том случае, если за избранную УК проголосовали собственники, владеющие более 50% помещений в доме (в том числе, машино-места и кладовки).
Положительным моментом стал учёт интересов большинства собственников. Ранее для принятия решения ЖК РФ требовал обеспечить большинство голосов при участии не менее половины собственников (25 % + один голос). В случае разногласий проще было поменять УК (некоторые МКД делали это регулярно, уничтожая стимулы конструктивной деятельности). При заочном голосовании осуществлялся обход квартир потенциальных противников решения, которые фактически могли составлять большинство. УК подвергались различного рода шантажу и манипуляции под угрозой отказа от их услуг. Встречались случаи откровенной фальсификации протоколов.
Новый закон снизил возможность появления микрогрупп, навязывающих своё мнение относительно пассивному большинству, уменьшил риски управляющих компаний и позволил им выполнять свои функции без опасности потерять хозяйственные вложения.
Эксперты считают, что изменение закона позволит управляющим компаниям не заниматься популизмом и сконцентрировать свою деятельность на конкретных задачах, что положительно отразится на качестве обслуживания. К недостаткам нововведений можно отнести риск уменьшения конкуренции между управляющими компаниями, сменить которые стало несколько сложнее.
